세든 건물 토지 일부가 경매로 팔려
경매 대금에서 보증금 받을 수 있나

부동산 경기 불황으로 집을 사는 것보다 전세나 월세로 관심이 몰리고 있다. 전·월세 계약이 늘어나면서 임대차 분쟁도 끊이지 않고 있다. 남의 집을 빌리는 임차인과 빌려주는 임대인은 주택임대차보호법에 따라 권리를 보장받는다. 임차인은 집이 경매로 넘어가더라도 우선 변제받을 수 있는 권리가 있다. 건물이 경매로 넘어갈 경우뿐만이 아니라 토지만 매각됐을 때도 마찬가지 권리가 있다.

A씨는 2004년 서울 용산구 한강로에 위치한 49.5㎡의 대지를 매입했다. 이 땅은 원래 142.5㎡의 면적으로 이뤄져 있었으며 토지에는 지상건물이 들어서 있었는데 A씨는 공유물 분할로 토지의 3분의 1이 조금 넘게 소유권을 얻었다.

그러던 중 해당 토지는 2010년 경매에 넘어가 매각됐다. 하지만 경매대금의 전부가 A씨에게 돌아가지 않았다. 일부는 해당 토지에 세워진 건물의 임차인 4명에게 배당됐다. 임차인들은 대부분 2000만원 이하의 소액임차인이라서 최우선 변제를 받은 것이다.

A씨는 임차인에 대한 배당 이후 남은 1억7000여만원을 받았지만 반발했다. A씨는 임차인들에게 배당금을 나눠준 것은 부당하다며 법원에 '배당이의' 소송을 냈다.

A씨는 건물 소유주가 따로 있는데 토지 일부를 가진 자신이 변제를 할 수는 없다고 주장했다. 또한 임대차계약을 체결할 당시의 임대인은 현재의 건물과 대지의 소유주가 아니고 이후 다른 소유주에게 임대차계약이 승계됐다고 해도 새로운 확정일자를 갖추지 못한 임차인들에게 우선변제권이 없다는 논리도 폈다. 설사 자신이 변제를 한다고 해도 자신이 가진 토지 면적의 비율(1/3)에 한해 배당금을 축소해서 인정해야 한다고 주장했다.



1심 법원은 A씨의 청구를 기각했다. 재판부는 "대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차 주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대해 우선 변제권을 행사할 수 있다"고 밝혔다.

2심 법원도 1심과 마찬가지 판단을 내렸다. 재판부는 "우선변제권은 이른바 법정담보물의 성격을 갖는 것으로 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것"이라며 "임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도돼 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지"라고 밝혔다.

A씨는 상고했지만 대법원 역시 임차인의 손을 들어줬다. 대법원은 "우선변제권은 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도돼 그 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지"라고 밝혔다.

대법원은 또 "임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차 계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다"고 말했다. 여러 차례 건물주와 토지주가 바뀌는 과정에서 새롭게 확정일자를 받지 못했기 때문에 임차인에게 우선변제권이 없다는 A씨의 주장을 받아들이지 않은 것이다. 임차인은 동사무소에 전입신고를 통해 주민등록지 주소를 등록하고 확정일자를 받으면 임차인으로서 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 받을 수 있다.

이 사건 판결 전문은 대법원 홈페이지 종합법률정보 코너에서 확인할 수 있습니다. 사건번호 - 대법원 2012다45689 자료=법원도서관
이경기 기자 cellin@naeil.com

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