송기균 경제평론가

새정부의 부동산 정책에 대한 시장의 기대가 한껏 부풀어 있다. 그러나 지금까지 언론에 노출된 내용을 종합해 보면 MB정부와 달리 새 정부는 부동산 가격의 부양을 위해 무리한 정책을 쏟아낼 것 같지는 않다. 그보다는 '부동산 시장의 정상화' 혹은 '거래의 활성화'에 더 중점을 두고 있는 것 같다.

지난 1월 수도권 아파트 시장은 "거래의 실종"이라는 말이 딱 어울릴 정도였다. 필요할 때 현금화할 수 없는 자산은 그 가치가 현저히 하락할 수밖에 없다. 그러므로 거래를 활성화시켜 가치를 회복하는 것은 정부가 마땅히 해야 할 일이다.

왜 수도권 아파트 시장이 이 정도로 기능이 멈추었을까? 시장이란 수요와 공급이 만나 가격이 형성됨으로써 거래가 성사되는 곳이다. 시장의 핵심은 바로 가격이다.

그러므로 시장이 제대로 작동하지 않고 있다면, 가장 먼저 가격이 정상적으로 기능하는지부터 확인해야 할 것이다. 지금 수도권 아파트 시장의 가격은 정상적일까? 이 질문에 대한 대답을 얼마 전 발표된 조사결과에서 찾을 수 있다.

한달 여 전 부동산114가 '주택거래소비자인식조사' 결과를 발표했다. 그에 따르면 주택 구입의향이 있는 사람의 35.7%가 "주변 시세보다 20% 저렴하면 주택을 매수하겠다"고 응답했다.

수도권 부동산가격 '비정상'

흥미로운 것은 주택소유자 중 매도의사가 있는 사람의 40%가 "시세보다 10% 싼 금액이면 팔겠다"고 응답했다는 사실이다.

예를 들어 설명하면 이런 말이다. 어떤 사람이 자기 아파트를 4억5000만원에 팔고자 하는데, 사려는 사람은 그보다 20% 싼 값에 사겠다는 것이다.

이런 경우 가격은 어느 수준에서 형성될까? 지금처럼 매수자우위시장이라면 매수자와 매도자가 원하는 가격의 중간보다 약간 낮은 4억2000만원 부근에서 가격이 형성될 것이다.

그런데 위 조사에 따르면 이 아파트의 시세는 5억원이다. 실제 거래가 성사될 수 있는 것보다 15% 이상 높을 뿐만 아니라, 매도자가 팔려는 금액보다도 10% 높게 가격이 형성돼 있다.

경제학 이론을 들먹이지 않더라도 수도권 아파트 시장은 시장도 뭣도 아닌 것이 돼 버렸다. 시장의 핵심 기능인 가격이 비정상인데 그 시장이 제대로 작동하여 거래가 활발할 리 만무하다.

MB정부는 이처럼 시장의 비정상을 수년간 방치 혹은 조장하는 무책임한 정책을 펴왔다.

동네 부동산소개소나 인터넷의 부동산 거래 사이트도 가격의 비정상은 일상이 되었다. 그곳에서 공지하는 가격을 시장가격이라고 믿고 매수하는 사람은 큰 손해를 보는 것이 현실이다.

소형아파트 경매시장은 '활발'

아파트 시장의 가격기능이 멈추다보니 의외의 곳에서 활발하게 거래가 형성되는 기현상마저 벌어지고 있다. 지난달 7일 서울북부지방법원에 경매로 나온 소형아파트 한채를 사겠다고 10% 예약금을 지불한 사람이 무려 61명이나 되었다. 또 다른 소형아파트에는 38명의 매수자가 몰렸다.

이런데도 매수자가 없어서 아파트 거래가 감소했다고 말하는 것은 잘못된 진단이다. 문제는 가격이다. 가격이 제대로 작동한다면 거래가 살아날 것이란 사실을 지금 경매시장이 웅변하고 있다. 아파트 시장을 정상화하고 거래를 활성화하는 첫걸음은 가격을 정상화하는 것이다.

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