‘용산쇼크’ … 공모형PF 줄줄이 좌초 우려
지역내일
2013-03-19
전국서 진행되는 사업은 손에 꼽을 정도
용산국제업무지구 개발사업이 사실상 중단된데 이어 유사한 공모형프로젝트파이낸싱(PF) 사업이 줄줄이 좌초될 위기에 놓였다. 2008년 미국발 금융위기 이후 공모형PF 사업은 손에 꼽힐 정도만 진행되고 있다.
19일 관련업계에 따르면 공모형PF 사업이 마무리 단계인 것은 대구 '이시아폴리스'가 유일하다. 경기도 화성시 '동탄 메타폴리스' 사업은 1차만 진행됐고, 2차 주거시설 공급은 중단됐다. 판교역세권개발 사업인 '판교알파돔' 사업도 최근 움직임을 보이고 있지만 출자사들은 신중한 모습이다.
공모형PF사업은 공공기관이 보유하고 있는 토지에 민간이 투자해 개발하는 민관합동개발방식을 말한다. 민간출자사는 자금을 투자하는 재무적투자자(FI)와 시공을 담당하는 건설투자자(CI) 외에 전략적투자자(SI)가 참여한다. 이들은 초기 자본금을 모아 특수목적법인을 세워 공동으로 사업을 추진한다. 추가 자금이 필요할 경우에는 지분율 만큼 돈을 더 내놓는다. 하지만 대부분 출자사들은 추가부담을 피하고 있다. 최근 용산국제업무지구 사업은 코레일을 제외한 다른 민간출자사들이 추가 부담을 하지 않아 문제가 커졌다.
◆사업 포기 속출 = 국토해양부에 따르면 지난해 이후 고양관광문화단지 와 파주운정지구 복합단지, 경기도 고양시 한국국제전시장(킨텍스) 복합상업시설Ⅱ 사업 등 사업주체들이 사업해제를 요청했다.
그동안 출자사들이 투자했던 막대한 자금은 토지주인 공공기관이나 지자체에 귀속된다. 또 사업은 다른 주체가 나설 때까지 무기한 연기된다.
고양관광문화단지와 킨텍스 복합상업시설Ⅱ에는 프라임개발이 각각 45.6%와 57%를 출자했다. 하지만 프라임개발이 워크아웃에 들어가면서 사업이 중단됐고, 두 사업에 출자한 기업들은 부도가 나거나 법정관리에 들어갔다. 아예 새주인을 찾은 곳도 있다. 인근의 파주운정지구는 출자사들이 "계획대로 사업이 진행될 경우 막대한 손실이 발생할 수 있다"며 사업해제를 요청했다.
서울에서도 '상암 DMC 랜드마크 빌딩' 건립이 무산됐다. 사업에 참여한 업체들이 층수를 낮추는 등 사업성을 높이기 위한 수정안을 내놨으나 서울시가 이를 받아들이지 않았다.
◆공공기관 희생으로 진행 = 애초 공모형PF사업을 위한 특수목적법인에는 공공기관이 20% 이상 출자하지 않도록 했다.
공공기관 부채비율을 조절하기 위해서다. 하지만 민간출자사들이 계약이행을 하지 못하면서 공공기관 지분율이 늘고 있다.
5조원 규모의 판교알파돔 사업이 대표적이다. 모든 출자사들이 고통분담을 했지만 공공기관 부담이 두드러졌다.
알파돔은 판교신도시 중심부인 신분당선 판교역 역세권에 중심상업용지 13만8000㎡를 개발하는 사업이다. 용산사업의 1/6 수준이지만 시장 침체로 인해 사업 추진이 불투명했다.
LH가 사업기간 연장 및 단계별 개발, 대물인수, 토지대금 납부조건 완화 등을 약속했고, 민간출자사가 공사비 절감과 자산 선매각 등에 합의하면서 자금조달방안을 마련했다.
LH는 애초 이 사업에 19%를 출자했으나 최근 27.8%로 상승했다. 일부 주주사들이 추가부담을 하지 못해 이탈했고 초기 출자금이 LH에 귀속됐기 때문이다. 지분율은 늘었지만 추가 출자가 필요한 경우 지분율만큼 추가로 출자해야 한다.
◆공공 주도 목소리 커져 = 공모형PF사업의 구조 변화에 대한 목소리도 커지고 있다. 공공기관이 보유한 토지의 공공성을 강화해 개발의 준비부터 진행까지 공공기관이 주도하거나 영향력을 행사해야 한다는 것이다. 더불어 민간기업이 과도한 이익에 집착하지 말아야 한다는 지적도 이어지고 있다.
포스코건설 관계자는 "대구 이시아폴리스 사업도 민간기업간 이견차이가 커 잡음이 많았다"면서 "대구시가 출자사들을 일일이 설득하는 등 책임감 있는 모습을 보여 순항할 수 있었다"고 말했다.
그는 이어 "토지의 공공적 가치를 인정하고 공공기관과 함께할 필요가 있다"고 말했다. 사업성공 요인이 공공에 있다는 것이다.
최근 코레일이 용산국제업무지구 정상화 방안을 추진하면서 서울시(SH공사)에 이사 추천권을 주는 공공의 개입에 대해 문호를 연 것 등 이러한 맥락이다.
건설과 금융쪽에서도 현재 사업구조의 변화가 필요하다는 목소리를 높이고 있다.
시중은행 부동산금융 관계자는 "금융권도 특정 사업을 끝낸 뒤 투자금을 환수받아야 다른 사업에 투자하는데 현재는 모든 사업이 중단된 상태"라며 "이렇다보니 자금이 돌지 않아 투자와 개발, 이익창출의 선순환구조가 가동되지 않고 있다"고 말했다.
대형건설사 개발담당 임원은 "애초 대형개발사업에 참여하는 금융권은 고금리의 이자를 받기에 급급하다"며 "사업이 어려우면 다른 출자사들과 함께 위험도 분담해야 하는데 이익만 고집하고 있다"고 말했다. 현재 구조라면 어떤 사업도 제대로 진행될 수 없다는 얘기다.
오승완 기자 osw@naeil.com
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용산국제업무지구 개발사업이 사실상 중단된데 이어 유사한 공모형프로젝트파이낸싱(PF) 사업이 줄줄이 좌초될 위기에 놓였다. 2008년 미국발 금융위기 이후 공모형PF 사업은 손에 꼽힐 정도만 진행되고 있다.
19일 관련업계에 따르면 공모형PF 사업이 마무리 단계인 것은 대구 '이시아폴리스'가 유일하다. 경기도 화성시 '동탄 메타폴리스' 사업은 1차만 진행됐고, 2차 주거시설 공급은 중단됐다. 판교역세권개발 사업인 '판교알파돔' 사업도 최근 움직임을 보이고 있지만 출자사들은 신중한 모습이다.
공모형PF사업은 공공기관이 보유하고 있는 토지에 민간이 투자해 개발하는 민관합동개발방식을 말한다. 민간출자사는 자금을 투자하는 재무적투자자(FI)와 시공을 담당하는 건설투자자(CI) 외에 전략적투자자(SI)가 참여한다. 이들은 초기 자본금을 모아 특수목적법인을 세워 공동으로 사업을 추진한다. 추가 자금이 필요할 경우에는 지분율 만큼 돈을 더 내놓는다. 하지만 대부분 출자사들은 추가부담을 피하고 있다. 최근 용산국제업무지구 사업은 코레일을 제외한 다른 민간출자사들이 추가 부담을 하지 않아 문제가 커졌다.
◆사업 포기 속출 = 국토해양부에 따르면 지난해 이후 고양관광문화단지 와 파주운정지구 복합단지, 경기도 고양시 한국국제전시장(킨텍스) 복합상업시설Ⅱ 사업 등 사업주체들이 사업해제를 요청했다.
그동안 출자사들이 투자했던 막대한 자금은 토지주인 공공기관이나 지자체에 귀속된다. 또 사업은 다른 주체가 나설 때까지 무기한 연기된다.
고양관광문화단지와 킨텍스 복합상업시설Ⅱ에는 프라임개발이 각각 45.6%와 57%를 출자했다. 하지만 프라임개발이 워크아웃에 들어가면서 사업이 중단됐고, 두 사업에 출자한 기업들은 부도가 나거나 법정관리에 들어갔다. 아예 새주인을 찾은 곳도 있다. 인근의 파주운정지구는 출자사들이 "계획대로 사업이 진행될 경우 막대한 손실이 발생할 수 있다"며 사업해제를 요청했다.
서울에서도 '상암 DMC 랜드마크 빌딩' 건립이 무산됐다. 사업에 참여한 업체들이 층수를 낮추는 등 사업성을 높이기 위한 수정안을 내놨으나 서울시가 이를 받아들이지 않았다.
◆공공기관 희생으로 진행 = 애초 공모형PF사업을 위한 특수목적법인에는 공공기관이 20% 이상 출자하지 않도록 했다.
공공기관 부채비율을 조절하기 위해서다. 하지만 민간출자사들이 계약이행을 하지 못하면서 공공기관 지분율이 늘고 있다.
5조원 규모의 판교알파돔 사업이 대표적이다. 모든 출자사들이 고통분담을 했지만 공공기관 부담이 두드러졌다.
알파돔은 판교신도시 중심부인 신분당선 판교역 역세권에 중심상업용지 13만8000㎡를 개발하는 사업이다. 용산사업의 1/6 수준이지만 시장 침체로 인해 사업 추진이 불투명했다.
LH가 사업기간 연장 및 단계별 개발, 대물인수, 토지대금 납부조건 완화 등을 약속했고, 민간출자사가 공사비 절감과 자산 선매각 등에 합의하면서 자금조달방안을 마련했다.
LH는 애초 이 사업에 19%를 출자했으나 최근 27.8%로 상승했다. 일부 주주사들이 추가부담을 하지 못해 이탈했고 초기 출자금이 LH에 귀속됐기 때문이다. 지분율은 늘었지만 추가 출자가 필요한 경우 지분율만큼 추가로 출자해야 한다.
◆공공 주도 목소리 커져 = 공모형PF사업의 구조 변화에 대한 목소리도 커지고 있다. 공공기관이 보유한 토지의 공공성을 강화해 개발의 준비부터 진행까지 공공기관이 주도하거나 영향력을 행사해야 한다는 것이다. 더불어 민간기업이 과도한 이익에 집착하지 말아야 한다는 지적도 이어지고 있다.
포스코건설 관계자는 "대구 이시아폴리스 사업도 민간기업간 이견차이가 커 잡음이 많았다"면서 "대구시가 출자사들을 일일이 설득하는 등 책임감 있는 모습을 보여 순항할 수 있었다"고 말했다.
그는 이어 "토지의 공공적 가치를 인정하고 공공기관과 함께할 필요가 있다"고 말했다. 사업성공 요인이 공공에 있다는 것이다.
최근 코레일이 용산국제업무지구 정상화 방안을 추진하면서 서울시(SH공사)에 이사 추천권을 주는 공공의 개입에 대해 문호를 연 것 등 이러한 맥락이다.
건설과 금융쪽에서도 현재 사업구조의 변화가 필요하다는 목소리를 높이고 있다.
시중은행 부동산금융 관계자는 "금융권도 특정 사업을 끝낸 뒤 투자금을 환수받아야 다른 사업에 투자하는데 현재는 모든 사업이 중단된 상태"라며 "이렇다보니 자금이 돌지 않아 투자와 개발, 이익창출의 선순환구조가 가동되지 않고 있다"고 말했다.
대형건설사 개발담당 임원은 "애초 대형개발사업에 참여하는 금융권은 고금리의 이자를 받기에 급급하다"며 "사업이 어려우면 다른 출자사들과 함께 위험도 분담해야 하는데 이익만 고집하고 있다"고 말했다. 현재 구조라면 어떤 사업도 제대로 진행될 수 없다는 얘기다.
오승완 기자 osw@naeil.com
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