김성훈 법무법인 열린 변호사 국제무역사

연일 기록적인 폭염이 계속되고 있다. 그런데 요즘의 무더위만큼이나 주택임차인들을 답답하게 만드는 것이 바로 급등하는 전세값일 것이다. 많은 지역의 전세값이 주택매매가의 70퍼센트에 이르고, 일부 지역에서는 매매가보다도 전세값이 더 높은 기현상이 생기기도 하였다. 가장 직접적인 이유는 당연히 수요에 비해 공급되는 전셋집이 부족하기 때문이다. 금리가 역대 최저 수준인 상황에서 집주인들은 전세보증금을 받아 그로부터 수익을 얻는데 한계가 있으므로 월세로 전환하려고 하는 반면, 임차인 입장에서는 보증금을 내고 전세를 살다가 이사 갈 때 되돌려 받는 것이 유리하므로 전세를 선호하는 것이다.

더욱이 앞으로 집값이 더 오름으로써 얻을 수 있는 투자의 효과를 기대하기 어렵다는 생각에 월세로 차임을 받아 수익을 얻으려고 하기 때문이다. 이렇듯 수요와 공급의 불균형으로 인해 전셋집이 부족한 탓에 시장 원리상 전세값이 오를 수밖에 없다.

폭염보다 더 짜증나는 전세대란
이러한 전세 대란은 서민들을 렌트 푸어(집을 가지고 있으면서도 보유에 따른 여러 부담으로 생활이 어려운 '하우스 푸어'에 빗대어, 주택 세입자가 높은 임대료에 대한 부담으로 가난하게 살아가는 것을 이른다)로 내몰고, 주거지를 환경이 더 열악한 지역으로 옮기게 만든다.

이에 정부는 전세값 폭등에 대한 대책으로 이른바 '목돈 안 드는 전세' 방안을 내놓았다. 세입자가 가지고 있는 보증금반환청구권을 은행에 양도하고 최대 3억원을 대출받을 수 있도록 하는 방식과 재계약시 전세금 인상분에 대해 집주인이 주택담보대출로 충당하면 세입자가 이자를 납부하도록 하는 방식이다. 그런데 위 정부의 대책은 그 실효성을 떠나 일응 보아도 전세값의 상승을 기정사실화한 것일 뿐 아니라 오히려 이를 부추길 수 있는 것들이다.

일반적인 경우 전세값과 집값과의 차이가 줄어들면 아예 집을 매수하려는 수요가 늘어나게 되는데 지금은 이러한 현상이 나타나지 않고 있다. 몇 년 간의 부동산 시장 침체를 겪으면서 이제 주택가격이 더 이상 오르지 않을 거라는 생각 때문이다. 또한 집을 가지고 있으면 각종 세금이 부과되고 건강보험료가 늘어나는 등의 부담도 커지기 때문에 집 사는 것을 꺼린다. 그렇다면 지금의 전세 대란을 해결하기 위한 근본적인 해결책은 주택 거래 활성화이다.

전세값 상승 부추기는 정부대책
실거주자의 주택보유에 대한 부담을 줄여주는 한편, 과거 투기에 의한 집값 상승을 막고 가계부채의 건정성을 유지하기 위해 시행한 주택담보대출을 제한하는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출인정비율(LTV) 등의 규제를 완화하는 방안을 긍정적으로 검토해야 한다.

결국 정부의 대책도 대출받아 전세금을 충당하도록 하자는 것이라면 일정부분 대출을 완화해 전세수요를 구입수요로 돌리는 방안이 전세값 폭등 해소에 효과적일 수 있기 때문이다. 당장 힘들어진 서민을 위한 대책에 있어서는 대의도 중요하지만 현실적이고 근본적인 방안을 유연하게 세우는 것도 정부의 몫이다.

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