부동산칼럼- 전세계약 때 반드시 알아둬야 할 사항
지역내일
2002-04-02
◇계약서를 대충 쓰지 말라
신혼부부 등 처음 전세를 얻는 사람들은 흔히 계약서를 대충 작성하는 실수를 많이 저지른다. 집주인의 말을 믿고 계약서에는 기본사항만 적어 놓는 경우다.
하지만 말만으로는 법적 효력이 없다는 점을 명심해야 한다. 집주인이 약속한 모든 사항들을 명확하게 계약서에 꼼꼼히 적어 넣어 문제가 생겼을 때 책임 소재를 분명히 해야 한다.
◇전입신고와 확정일자 도장 받는 것을 미루지 말 것
전입신고와 확정일자는 세든 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 반환 순위를 결정하는 중요한 기준. 자칫 하루차이로 다른 권리보다 순위에서 밀릴 수도 있다. 일단잔금을 치르고 이삿짐을 풀었다면 동사무소부터 찾아 전입신고와 확정일자를 받도록 하자.
◇등기부등본은 세 번 이상 확인하라
등기부등본에는 근저당·가압류 등 해당 주택에 대한 권리관계가 기재돼있다.
계약직전과 중도금 지급, 그리고 잔금지급 때는 반드시 등기부등본을 열람해 권리관계 하자여부를 파악해야 한다. 물론 집주인이 근저당 말소 등을 약속했을 때에도 이를 지켰는지 등기부등본을 통해 확인해야 한다.
◇선순위 근저당이 있는 집은 피할 것
부동산 권리관계의 선후는 금액이 아닌 날짜 순으로 결정된다. 선순위 근저당 등이 설정돼 있다면 그만큼 보증금을 떼일 확률이 높다는 얘기다.
물론 소액 근저당이라면 크게 염두에 두지 않아도 되지만 금액이 지나치게 높은 집은 경계할 것. 최소한 근저당금액과 전세보증금을 합쳐 집 값의 80%는 넘지 않아야 한다.
◇보증금을 안 돌려주면 임차권등기를 설정하라
지금까지 세입자는 경매 때 보증금을 받기 전에는 이사가 불가능했다. 배당신청을 위해서는 거주요건이 필수적이었기 때문이다.
하지만 임차권등기를 해놓으면 집을 비우더라도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않게 된다. 임차권등기는 해당 주택 소재지 관할 지방법원·지원, 시·군 법원에 접수하면 된다.
◇다가구주택 계약 때는 다른 세입자를 확인할 것
다가구주택 세입자가 저지르기 쉬운 실수는 등기부등본만 보고 덥석 계약을 하는 경우다. 하지만 이는 큰 오산.
기존 세입자들이 있기 때문이다. 만약 기존 세입자들의 보증금액이 집 값을 초과해 버린다면 전입일이 선순위 근저당보다 앞서더라도 보증금을 되돌려 받지 못할 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.
구미부동산컨설팅(주) 전진한
신혼부부 등 처음 전세를 얻는 사람들은 흔히 계약서를 대충 작성하는 실수를 많이 저지른다. 집주인의 말을 믿고 계약서에는 기본사항만 적어 놓는 경우다.
하지만 말만으로는 법적 효력이 없다는 점을 명심해야 한다. 집주인이 약속한 모든 사항들을 명확하게 계약서에 꼼꼼히 적어 넣어 문제가 생겼을 때 책임 소재를 분명히 해야 한다.
◇전입신고와 확정일자 도장 받는 것을 미루지 말 것
전입신고와 확정일자는 세든 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 반환 순위를 결정하는 중요한 기준. 자칫 하루차이로 다른 권리보다 순위에서 밀릴 수도 있다. 일단잔금을 치르고 이삿짐을 풀었다면 동사무소부터 찾아 전입신고와 확정일자를 받도록 하자.
◇등기부등본은 세 번 이상 확인하라
등기부등본에는 근저당·가압류 등 해당 주택에 대한 권리관계가 기재돼있다.
계약직전과 중도금 지급, 그리고 잔금지급 때는 반드시 등기부등본을 열람해 권리관계 하자여부를 파악해야 한다. 물론 집주인이 근저당 말소 등을 약속했을 때에도 이를 지켰는지 등기부등본을 통해 확인해야 한다.
◇선순위 근저당이 있는 집은 피할 것
부동산 권리관계의 선후는 금액이 아닌 날짜 순으로 결정된다. 선순위 근저당 등이 설정돼 있다면 그만큼 보증금을 떼일 확률이 높다는 얘기다.
물론 소액 근저당이라면 크게 염두에 두지 않아도 되지만 금액이 지나치게 높은 집은 경계할 것. 최소한 근저당금액과 전세보증금을 합쳐 집 값의 80%는 넘지 않아야 한다.
◇보증금을 안 돌려주면 임차권등기를 설정하라
지금까지 세입자는 경매 때 보증금을 받기 전에는 이사가 불가능했다. 배당신청을 위해서는 거주요건이 필수적이었기 때문이다.
하지만 임차권등기를 해놓으면 집을 비우더라도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않게 된다. 임차권등기는 해당 주택 소재지 관할 지방법원·지원, 시·군 법원에 접수하면 된다.
◇다가구주택 계약 때는 다른 세입자를 확인할 것
다가구주택 세입자가 저지르기 쉬운 실수는 등기부등본만 보고 덥석 계약을 하는 경우다. 하지만 이는 큰 오산.
기존 세입자들이 있기 때문이다. 만약 기존 세입자들의 보증금액이 집 값을 초과해 버린다면 전입일이 선순위 근저당보다 앞서더라도 보증금을 되돌려 받지 못할 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.
구미부동산컨설팅(주) 전진한
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