용적률 상향조정되도 수익성 없어
부동산 전문가, 재건축 140여개 중 10여개 단지 불과
지역내일
2002-07-09
(수정 2002-07-09 오후 6:44:40)
서울시가 7일 지구개발기본계획 수립에 착수함에 따라 고밀도지구 아파트단지의 용적률은 250%내에서 상향조정되겠지만 대부분의 주민들에게는 실익이 거의 없을 전망이다.
허 영 서울시 도시관리과장은 “용적률 적용을 통해 현재 180%수준인 고밀도지구 용적률은 올라가겠지만 재건축에 따른 수익성이 거의 없을 것”이라며 “재건축을 하더라도 평수만 늘리는 1대1 재건축이 될 것”이라고 예상했다.
부동산 전문가들도 기존 아파트 용적률이 200%를 넘으면 거의 수익성이 없다고 지적하고 있다.
이에 따라 추가부담금을 물더라도 재건축이 가능한 단지는 전체 140여개 단지중에 10여개에 불과할 것으로 부동산전문가들은 전망하고 있다. 실제로 강남지역 주민들은 ‘수익성 저하’를 이유로 벌써부터 재건축 추진에 난색을 보이고 있다. 방배동 삼호아파트 주민들의 경우 서울지역에서 처음으로 용적률을 높이는 재건축을 하지 않고 리모델링으로 주택개량을 결정했다.
◇건축연한 20년 지나=서울시내 고밀도 아파트지구는 잠실 서초 반포 여의도 등 13개 지구에 이른다. 아파트는 총 140여개 단지, 8만4000여가구가 들어서 있다. 지구별로 반포가 1만9000여가구로 가장 많고 서초 1만3000여가구, 잠실 1만800여가구, 압구정 1만여가구 등이다. 고밀도지구는 저밀도지구와 달리 용적률이 200% 안팎으로 높다. 70년말에서 80년대 초반에 건설된 아파트가 대부분으로 재건축 경과연한인 20여년이 지나고 있다.
◇용적률 200% 넘으면 수익성 없어=고밀도 지구는 기존 용적률이 높아 재건축이 쉽지 않다. 대부분이 170∼190%에 이르며 250%에 육박하는 곳도 있다. 이 때문에 용적률 상한선인 250%가 적용되더라도 상당수 단지들은 재건축을 포기할 수 밖에 없을 전망이다.
업계에서도 기존 용적률이 200%를 넘으면 수익성이 없다고 지적하고 있다. 현대건설 관계자는 “평형은 늘겠지만 가구 수 증가에 따른 개발이익은 거의 없을 것”이라며 “기존 용적률이 높을 경우 리모델링을 검토할 필요가 있다”고 말했다. 1대1 재건축의 경우 추가부담이 만만치 않은데다 입주후 많은 시세상승을 기대하기 어렵기 때문이다.
따라서 고밀도지구 가운데 그나마 재건축이 가능한 단지로는 잠실과 반포, 서초 등 일부에 불과할 것으로 보인다.
허 영 서울시 도시관리과장은 “용적률 적용을 통해 현재 180%수준인 고밀도지구 용적률은 올라가겠지만 재건축에 따른 수익성이 거의 없을 것”이라며 “재건축을 하더라도 평수만 늘리는 1대1 재건축이 될 것”이라고 예상했다.
부동산 전문가들도 기존 아파트 용적률이 200%를 넘으면 거의 수익성이 없다고 지적하고 있다.
이에 따라 추가부담금을 물더라도 재건축이 가능한 단지는 전체 140여개 단지중에 10여개에 불과할 것으로 부동산전문가들은 전망하고 있다. 실제로 강남지역 주민들은 ‘수익성 저하’를 이유로 벌써부터 재건축 추진에 난색을 보이고 있다. 방배동 삼호아파트 주민들의 경우 서울지역에서 처음으로 용적률을 높이는 재건축을 하지 않고 리모델링으로 주택개량을 결정했다.
◇건축연한 20년 지나=서울시내 고밀도 아파트지구는 잠실 서초 반포 여의도 등 13개 지구에 이른다. 아파트는 총 140여개 단지, 8만4000여가구가 들어서 있다. 지구별로 반포가 1만9000여가구로 가장 많고 서초 1만3000여가구, 잠실 1만800여가구, 압구정 1만여가구 등이다. 고밀도지구는 저밀도지구와 달리 용적률이 200% 안팎으로 높다. 70년말에서 80년대 초반에 건설된 아파트가 대부분으로 재건축 경과연한인 20여년이 지나고 있다.
◇용적률 200% 넘으면 수익성 없어=고밀도 지구는 기존 용적률이 높아 재건축이 쉽지 않다. 대부분이 170∼190%에 이르며 250%에 육박하는 곳도 있다. 이 때문에 용적률 상한선인 250%가 적용되더라도 상당수 단지들은 재건축을 포기할 수 밖에 없을 전망이다.
업계에서도 기존 용적률이 200%를 넘으면 수익성이 없다고 지적하고 있다. 현대건설 관계자는 “평형은 늘겠지만 가구 수 증가에 따른 개발이익은 거의 없을 것”이라며 “기존 용적률이 높을 경우 리모델링을 검토할 필요가 있다”고 말했다. 1대1 재건축의 경우 추가부담이 만만치 않은데다 입주후 많은 시세상승을 기대하기 어렵기 때문이다.
따라서 고밀도지구 가운데 그나마 재건축이 가능한 단지로는 잠실과 반포, 서초 등 일부에 불과할 것으로 보인다.
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