작년 한 해 동안 하늘 높은 줄 모르고 치솟기만 하던 서울 지역 아파트값이 연말, 연시를 거치면서 하향 안정세를 보이고 있지만 월급쟁이 실수요자들이 보기에는 내집마련으로 가는 길이 멀기만 하다. 한푼 두푼 절약하며 자금을 모아봐도 집값 상승세를 따라잡기는 역부족인 상황. 이리저리 조금이라도 적은 금액으로 싼 집을 구하려고 방안을 모색하기 마련이다. 오늘은 전세비중 높은 아파트를 공략하는 방법에 대해서 얘기해 보자.

전세비중이 높은 아파트는 기존 전세 세입자를 끼고 구입하는 것이 좋은 방법이 될 수 있다. 전세 세입자를 뺄 시점까지는 매매값과 전셋값의 차액 정도만 가지고 있으면 되고, 금액이 마련되면 직접 입주할 수도 있다. 실거주 목적이 아니라면 매매값이 올랐을 때 되팔면 소자본으로 수익을 올릴 수도 있고, 소자본으로 임대용 소형아파트를 여러 채 구입해서 꾸준한 임대수익을 기대할 수도 있을 것이다. 단, 차후 실입주 여부에 따라, 실거주 목적이라면 대단위 주거지역의 중형대 아파트가 상대적으로 좋을 것이고 임대시장을 노린다면 월세 수익을 고려해서 강남권 원룸형 소형 아파트를 알아보는 것이 유리할 것이다.

물론 목적이 무엇이든지, 적당한 대상 단지를 선별하는 능력과 매매값이 쌀 때 사서, 비쌀 때 팔 수 있도록 시장동향 파악 능력이 필요한 것은 당연한 얘기다. 임대사업을 목표로 한다면 대상 단지가 위치한 지역의 임대수요 및 수급상황을 꿰뚫어 보고 있어야 한다.


작년 한 해동안 아파트시장은 서울,수도권을 중심으로 매매값이 전세보다 상대적인 강세를 보이면서 지역별로 전세비중이 점차 하락하는 양상을 보였다. 하지만 올 봄에는 매매시장은 약보합세를, 전세는 실수요를 중심으로 매물난을 연출하면서 전세비중 하락세가 주춤하고 있다.

서울 구별로 전세비중이 높은 지역을 살펴보면, 2003년2월21일 조사 시세 기준으로 서대문(64.7%), 도봉(64.5%), 노원(64.4%), 종로(63.9%), 중랑(63.6%), 은평(63.5%), 성북(61.4%) 등 강북-강서권 외곽지역이 주로 전세비중이 높았다. 30평이하 소형시장의 경우에는 전세비중이 더 높아졌다.

반면 강남, 서초, 송파, 강동, 용산 등 주요 강남권과 도심권은 서울전체 전세비중 평균값보다 낮은 수준을 기록하고 있다. 이들 지역은 매매값 자체가 상대적으로 높기도 하지만 주요 재건축 시장에서 전셋값이 낮기 때문이기도 하다.

<그래프1,2>


그렇다면 실거주를 목적으로 할 경우에, 사실 강남권보다는 강서권이나 강북 지역에서 대상 단지를 찾아보는 것이 현실적이라는 분석이 나온다. 물론 대다수 서울 거주자들이 강남권 입성을 원하겠지만 실제로 웬만한 자금으로는 강남에서 자가 수요자가 되는 것은 쉽지 않다. 전세를 끼고 좋은 매물을 산다고 해도 월급만 모아서 전체 매매금액을 마련하는 데는 시일이 상당히 소요된다.

그러면 비강남권으로 대상 지역을 먼저 좁혀 두고 소자본으로 투자할 아파트를 한번 찾아보자. 물론 대상은 현재 전셋값은 상대적으로 비싸고 매매값은 아직 그다지 가격 상승세가 적용되지 않은 아파트 여야 한다. 그리고 전세수요가 많은 지역이 유리하다. 나중의 투자가치를 고려한다면, 대단지 아파트가 밀집한 지역의 새아파트를 위주로 대상 단지 선별에 나서야 한다. 또한 지하철이 들어올 예정이거나 기타 교통편이 개선될 예상 지역, 주변 개발계획이 있는 지역 들을 대상으로 그 중에서 아직 매매값에 호재가 반영되지 않은 곳도 좋은 대상이라고 하겠다.

<표>


상기 주요 단지는 서울에서 입주한 지 만 3년이내인 새아파트를 대상으로 전세비중이 높은(2003년2월21일 조사 시세를 기준으로 매매시세평균 대비 전세시세평균의 비율이 높은) 주요 평형을 조사한 것으로 그 중에서도 노원, 동대문구 등지의 단지가 많은 편이고 대단지 일수록 해당 사례가 많은 것으로 조사됐다. 노원구에 소재한 일선 중개업소에 따르면 보통 전세계약이 2년 단위 이므로 입주 2년차에 맞추어 출시되는 매도물량을 노리면 보다 쉽게 새로운 세입자를 상향 조정된 전세가격으로 입주시키고, 동시에 최소 자본으로 아파트를 구입할 수 있다고 덧붙인다.

이처럼 시세를 기준으로 전세비중을 파악해 본 후, 적당한 지역과 대상 단지를 선정하고 마지막으로는 단지규모나 주변의 전세수요현황, 추후 매매값 상승 여력, 실거주시 장단점 등을 면밀히 파악해 봐야 한다. 그리고 지역 중개업소 등을 통해서 적당한 매물을 알아보거나 예약을 해 두는 것이 편리하다.

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