최근 아파트 가격이 큰 폭으로 치솟는 데 비해, 하자(瑕疵)와 관련된 소비자들의 불만이 오히려 커지는 ‘이상현상’이 나타나고 있다. 값이 오르면 품질이 좋아져야 하는데 오히려 더 떨어지고 있는 것이다.
이같은 현상은 크게 세가지 원인에 의한 것으로 분석된다. 첫째 아파트 선분양 후시공의 공급방식 문제, 둘째 감리제도의 미비로 인한 사전점검의 허점, 셋째 하자담보제도의 미흡 등이 그것이다.

◇ 한 가구당 20건 하자 발생 = 울산대학교 주거환경과 김선중 교수는 ‘우리나라 공동주택의 하자발생과 절감방안’이란 글에서 “2000년 서울 소재 한 아파트의 입주초기 하자발생을 분석할 결과 총 476세대 중 471가구에서 하자가 있었고, 총 건수는 9978건으로 가구당 20.7건에 달했다”고 밝혔다.
구체적으로 보면 문과 창, 마감재 등 건축 부문이 62.9%로 가장 많았고, 전기제품, 조명·통신 설비 등 전기부문이 21.2%, 위생설비, 급·배수 설비, 환기 설비 등 설비 부문이 15.5% 순이었다.
특히 아파트의 경우는 다른 건축물보다 하자 발생건수가 크게 높은 것으로 조사됐다.
건설공제조합에 따르면 1998년부터 2001년 9월까지 전체 건축물 하자보수 ‘보증건수’는 총 13만 8000여건이다. 이중 ‘보증금청구건수‘는 1만 2400여건으로 전체의 9%였다.
반면, 같은 기간 아파트 하자보수 ‘보증건수’는 총 9299건이고, ‘보증금청구건수’는 3080건으로 33.1%에 달했다.
뿐만 아니라, 건설공제조합의 하자 보수 보증관련 소송의 77%가 아파트 하자와 관련된 것이다.
이처럼 아파트의 하자 발생률이 높고 하자에 관한 분쟁이 많이 발생하고 있어 원인 진단과 대책마련이 시급한 것으로 지적된다.

◇ 돈 먼저 주면 품질 보장 안돼 = 김선중 교수는 앞의 글에서 하자 발생원인의 첫째로 공급방식의 문제를 제기했다. 즉 “대량생산, 선분양 후시공을 근간으로 하는 주택공급방식 체제하에서 발생되는 하자피해는 당사자간의 공정한 거래에서 발생하는 피해와는 달리 건설사와 주택 소비자 간의 지위의 비대등성에서 기인하는 것이 많다”는 것이다.
일반 물건을 살 때 돈을 먼저 주면 나중에 품질이 문제가 있는 물건을 받는 경우가 종종 있는 것처럼, 아파트는 경우가 더 심하다는 것이다.
아파트 현장소장을 5번째 하고 있다는 모 씨는 “사장은 이미 분양이 다 된 마당에 어떻게 하면 싸게 만들어 이익을 많이 남길 것인가 만을 생각하고 있고, 이를 잘 아는 현장 소장은 돈을 적게 쓰는 방법만을 찾게 된다”고 고백했다.
이미 대부분의 돈을 받은 상태에서 아파트를 짓다보니 어떻게 하면 돈을 적게 쓰고 지을까만을 생각하고, 그러다보니 하자는 필연적이라는 고백인 것이다.
아파트도 다른 상품과 마찬가지로 완성품을 보고 구입을 하게 되면 하자가 있는 물건은 팔리지 않거나 싸게 팔릴 수밖에 없다. 따라서 하자를 줄이는 근본적인 처방은 바로 아파트 후분양제의 도입이라는 지적이다.

◇ 아파트 감리 13개 공종은 제외 = 두 번째로 김 교수는 “아파트 건설공사에서 13개 공종이 감리대상에서 제외돼, 하자 및 부실공사의 원인을 제공하고 있다”고 지적했다.
감리대상에서 제외된 공종은 신발장, 수납장 등 공사, 유리·타일공사, 돌공사, 도장공사, 도배공사 등으로 하자가 많이 발생하는 종목이다.
이와 관련 신화엔지니어링종합건축사무소 김연태 전무는 ‘감리제도 운영실태 및 개선방안’이란 글에서 “정부는 1999년 주택건설촉진법 시행규칙을 개정하며 주택감리 75개 공종 중 13개 공종을 제외시켰다”며 “법 개정시 상정절차가 상대적으로 간소한 의원 입법이란 방식을 통해 법안 발의일로부터 1개월도 안돼 그 흔한 공청회 한번 거치지 않고 통과돼, 법 개정의 투명성과 공개성이 심하게 결여됐다”고 지적했다.
김 전무는 또 “공공공사시 13개 공종을 포함하는데 따른 형평성 문제가 제기되며, 공정의 상호관계로 제외 공종의 부실로 인한 감리대상 공종의 하자가 발생되며(예, 제외된 타일공사가 부실할 때 감리공종인 방수공사에 영향을 주고 이는 결국 건축물의 내구성에 영향을 미침) 대상공사의 연속성으로 책임한계 마저 모호하다”고 주장했다.
이어 김 전무는 “감리원의 사기저하는 물론, 이로써 절감된 감리비가 입주자에게 돌아가지 않고, 그 이후 아파트 분양가는 계속 올라 절감된 결국 시공사의 이익을 극대화 시켜주는 격이 되고 있다”고 지적했다.

◇ 소비자 입장 외면한 하자보수제도 = 마지막으로 김 교수는 하자보수를 곤란하게 만들고 있는 현 제도의 문제를 지적했다.
아파트 하자보수는 보증금을 예치, 하자보수가 발생하면 이를 사용하도록 하고 있다. 하지만 그 액수가 공사비의 3%로 터무니없이 적고, 하자보수도 입주자와 사업주체의 의견이 다를 경우 분쟁이 발생해 매우 번거로운 절차를 거쳐야 하기 때문에 실질적으로 하자보수가 가로막히고 있다.
김 교수는 “종전에는 하자보수금을 현금으로 예치해 사업주체가 하자보수에 응하지 않으면 관리주체가 인출해 사용했지만, 이제는 하자보수증권을 예치해 증권발행기관이 협조를 하지 않으면 하자보수가 어려운 게 현실”이라고 지적했다.
또 주택산업연구원 장성수 선임연구위원은 “하자보수보증금이 일률적으로 공사비의 3%로 규정돼, 3% 이상의 부실이나 하자가 발생했을 경우 민사상의 소송이외에는 법적 장치가 존재하지 않는다”며 “이로 인한 사회적 비용의 발생과 소비자의 잠재적인 피해는 매우 심각하다”고 주장했다.
결국 주택건설업체가 3%의 보증서만 떼어다가 예치하면 책임을 다하는 것이 되고 그나마 소송으로 가면 절차가 번거로워 소비자 ‘제 풀에 지치는 경우’가 많아, 하자 발생을 중요하게 생각하지 않는다는 것이다.

◇ 제조물 책임법에 주택 포함해야 = 아파트 하자를 막기 위해서는 후분양제의 도입과 전 공종의 감리포함, 하자보수제도의 강화 등의 조치와 함께 <제조물 책임법="">을 개정에 아파트도 그 대상에 포함시켜야 한다는 지적이다.
지난해 7월부터 시행되고 있는 <제조물 책임법="">은 제조물의 결함으로 인하여 발생한 손해에 대한 제조업자 등의 손해배상책임을 규정함으로써 피해자를 보호하려는 목적으로 도입된 제도로 소비자 권익 보호의 획기적인 조치로 꼽힌다.
이와 관련 소비자보호원의 한 연구위원은 “애초 정부가 제출한 법안에는 아파트 등 부동산도 포함돼 있었는데, 국회 통과 과정에서 빠지게 됐다”며 “이 법에 부동산이 포함되면 아파트 하자가 발생하면 시공사를 상대로 책임을 바로 물을 수가 있어 소비자의 권리가 크게 향상될 것”이라고 밝혔다.
예를 들어 현재는 하자 발생이 재료의 문제일 경우는 재료를 공급한 업체의 책임이라 시공업체는 책임을 지지 않지만, <제조물 책임법="">에 아파트가 포함되면 시공사를 상대로 바로 책임을 물을 수 있다는 것이다.
하자나 부실공사에 대한 사업주체의 손해배상 책임을 규정해 아파트 입주자의 권리를 보호할 수 있도록 <제조물 책임법="">의 개정이 시급하다는 지적이다.

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