주택금융공사가 내년에 출시할 ‘주택대출 상품’의 특징은 무엇인가
20년 이상 장기대출로 금리가 변하지 않고 민기시에 별도로 원금을 갚을 필요가 없는 ‘장기·고정금리·원리금균등분할상환’이 특징이다.
대출금리는 현재 은행권의 3년만기 주택담보대출금리가 6% 내외인 점을 고려하면 세금을 낸 후 금리가 이와 비슷하거나 약간 낮은 수준에서 결정될 것으로 예상된다.
집값이 비싼 우리나라의 경우 장기주택대출시 원리금상환 부담이 커 제도 활성화에 제약이 있을 것 같은데
장기분할상환 방식의 선진국형 주택금융이 활성화되기 위해서는 주택구입에 들어가는 초기 납입금과 매월 원리금 상환부담이 가계가 감당할 수 있는 수준이어야 한다.
문제는 공사의 공신력인데, 정부가 100% 출연하는 공사가 출범하면 MBS 발행금리가 국채와 비슷한 수준까지 낮아지고 이자에 대한 소득공제혜택이 주어지기 때문에 장기주택대출 수요가 확대될 것으로 전망된다.
MBS활성화가 채권시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보나
현재 우리 채권시장은 장기물이 없어 장기 지표금리(Yield Curve)가 형성돼 있지 있지 않다. 이에 따라 최근 일부 생명보험사와 연기금은 해외 장기채권 매입을 늘리고 있는 추세다.
앞으로 공사의 MBS(유동화증권)가 활성화되면 국고채를 보완, 장기채권시장에 기여할 것으로 기대된다. 미국의 경우에도 전체 채권시장에서 MBS가 차지하는 비중이 23.3%(2002년말 현재) 로 가장 높다.
장기주택대출이 부동산 투기수요를 부추길 위험은 없는가
매월 원리금을 상환해야 하기 때문에 투기목적보다 거주목적의 실수요자에게 적합한 제도이다. 장기주택대출에 대한 세제혜택도 1가구1주택 구입을 기본요건으로 하고 있다. 또 조기에 상환하면1~2%의 벌칙금리가 주어지기 때문에 단기간에 시세차익을 남기고 매각하는데 부담으로 작용할 것이다.
특히 주택담보대출 대상을 선정할 때 돈을 빌리는 사람의 소득수준, 최대 대출한도 등을 설정할 예정이기 때문에 투기수단으로 사용될 여지는 없다.
결국 이 제도가 정착되면 주택에 대한 인식이 투기수단이 아닌 주거목적으로 바뀌게 돼 오히려 집값 안정에 도움이 될 것으로 예상한다.
금융기관의 경우 유동성이 풍부해 장기주택대출채권을 공사에 매각할 필요성이 적다고 보는데
유동성이 풍부한 금융기관의 경우 장기주택대출을 단순히 매각해 대금을 현금으로 받으면 자금운용 대상을 찾는데 어려움이 있을 수 있다.
이런 금융기관에는 매각대금을 MBS로 지급할 계획이다. 이렇게 되면 금융기관의 BIS 위험 가중치가 50~70%에서 10% 수준으로 떨어져 건전성이 높아지는 장점이 있다.
정부는 앞으로 장기대출에 대한 주택가격 대비 대출비율 제한을 완화할 예정이다. 또 장기대출에 대한 자산건전성 분류를 완화하고 원화유동성 비율을 산정할 때 시장성 있는 장기주택대불을 유동성 자산으로 인정하는 방안을 검토할 계획이다.
정부가 공사를 설립하고 손실보전까지 하면 재정부담이 커지지 않나
장기주택대출은 주택담보이기 때문에 대손율이 낮은 우량채권이다. 특히 공사의 유동화 대상 주택담보대출 선정시 대손율을 최소화하기 위해 적정수준의 주택가격대비 대출비율, 월소득 대비 원리금 분할상환금액 비율 등을 설정, 운영할 것이다.
손실보전 근거자 마련되더라도 재정에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상된다. N

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