<신문로 칼럼>왜 아파트 값이 뛰는지 아는가(김영호 2003.10.22)
지역내일
2003-10-12
(수정 2003-10-22 오전 10:34:38)
왜 아파트 값이 뛰는지 아는가
김영호 시사평론가
4월 이후에만 아파트 투기억제책이 무려 10여 차례나 나왔지만 백약이 무효이다. 노무현 정부가 잔뜩 화난 표정을 하고 토지공개념을 도입하겠다고 으름장을 놓는다. 1989년 도입한 토지공개념 3개법 중에서 토지초과이득세와 택지소유상한제는 이미 위헌 판결을 받았으며 개발이익환수제는 2004년부터 부과가 중단될 예정이다. 죽은 제도를 되살려서 무엇을 하겠다는 말인가? 지금은 토지투기가 아니라 국지적인 아파트 투기가 문제다. 농지이용에 관한 규제가 완화되면서 토지투기는 매력을 잃었다는 사실을 알아야 한다.
주택거래허가제를 도입하겠고 하는데 실현이 가능한지 자문하길 바란다. 실제 허가제가 도입되면 법망을 피하기 위해 다양한 거래형태가 개발될 것이다. 지금도 갖가지 수법을 통해 원소유주를 교묘하게 감추는 경우가 많다. 이런 거래행태를 행정력이 일일이 통제할 수 있다고 믿는다면 그것은 오산이다. 무엇보다도 거주이전의 자유를 제한하는 중대한 문제를 낳는다.
투기주범은 과잉유동성이다. 물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르듯이 돈도 높은 수익을 찾아가는 것은 당연한 이치다. 400조원의 부동자금이 부동산을 기숙처(寄宿處)로 삼고 있으니 투기가 진정될 리 만무하다. 금리인상이 가져올 투기진정 효과가 소비위축 영향을 상쇄한다면 선택이 가능한 정책수단이다. 그것이 어렵다면 유동자금을 끌어안을 다양한 고수익 금융상품의 개발이 시급하다. 투자부진은 그 원인은 복합적이어서 금리인상이 미칠 영향은 미미할 것으로 추정된다.
투기주범 과잉유동성, 토지공개념으로 못잡아
정책책임자들이 투기억제의 수단으로서 금리인상의 가능성을 너무 단호하게 배제해 왔다. 투기와 싸우자면 경고를 위해서라도 발동태세를 갖추어야 하는데 그 반대의 모습을 보여 왔다. 그러니 저마다 전세를 안고 은행대출로 아파트를 사들이는 것이다. 여기에다 금융권이 위험부담이 낮은 가계대출에 주력하여 투기를 부추겼다. 가계대출의 심사를 강화해서 금융자금의 투기화를 막아야 한다.
주택보급률이 1980년 69.8%에서 작년에는 100.6%로 높아졌다. 해마다 30만-50만채씩 지어온 결과이다. 그런데 자가거주율은 58.6%로서 1980년의 54.2%보다 오히려 줄었다. 또 세입자도 전체가구의 42.5%로서 1980년의 39.3%보다 증가했다. 이것은 투기수요가 집을 사재기한다는 뜻이다. 2가구 이상 보유자를 임대사업자로 인정하여 갖은 세제혜택을 주고 있다. 반면에 1가구1주택 소유자에 대한 보유세를 강화하고 있다. 이런 모순을 저지르니 투기가 잡힐 리 없다. 다주택보유자에 대한 중과세 방안부터 내놓아라.
강남이 투기의 진앙지이기는 하나 원인분석에 문제가 있다. 20년 전이나 마찬가지로 명문고교와 유명학원이 많아서 그렇다는 말이나 되풀이하니 말이다. 그러니 판교에 학원단지를 만들겠다는 천박한 발상이 나오는 것이다. 교육문제로만 접근해서는 투기를 못 잡는다. 특목고는 대부분이 강북에 있다. 성층권에서 내려다보니 가시거리가 짧아 1980년대식의 진단을 내리는 것이다.
서울의 도시기능은 그 중심축이 이미 강북에서 강남으로 바뀌었다. 서울이 어떻게 변했는지 알려면 지하철이라도 한번 타보라. 유동인구가 가장 많은 역은 이제 을지로 입구나 종로 1가가 아니다. 강남, 삼성, 선릉, 잠실역은 하루 종일 붐빈다. 거기에 직장이 많고 돈이 많기 때문이다. 빌딩의 숲을 이룬 테헤란로에는 재벌기업, 외국기업, 금융회사, 벤처기업 등등 무수한 직장이 몰려있다. 그런데 교통체증은 날로 심해져 출퇴근하기가 힘이 든다. 강남에 생활수요가 늘어나는 것은 당연하다.
강남특수지역 문제, 계층갈등으로 확산말아야
그런데 강남지역에 보유세를 중과세하여 투기수요를 잡겠다고 한다. 개발초기에 이사와서 투기를 모르고 붙박이처럼 살아온 사람들에게는 집을 팔아 세금을 내라는 논리나 마찬가지다. 조세저항을 너무 쉽게 보는 것 같다. 보유세를 해마다 수백만원씩 부담할 수 있는 특수계층만 모여 사는 부자특구를 만들자는 발상이나 다를 바 없다. 지역의 문제를 계층의 문제로 만들려는지 묻고 싶다. 값이 뛰는 것은 수요가 있다는 말이다. 소형평수만 짓게 하고 중-대형은 억제하니 아파트 값이 더 뛰는 것이다.
강남의 아파트 값이 천정부지로 뛰니 투자수요가 어디로 가는지 보라. 강남의 인접지역인 분당, 용인 판교 등지로 옮겨가지 않는가? 강남과 가까운 곳에 생활기반을 갖겠다는 뜻이다. 강남 이남의 신개발지는 자족능력이 없는 ‘베드타운’이다. 이 지역은 행정구역으로는 경기도이지만 이제 강남과 묶는 하나의 생활권으로 형성되고 있는 것이다. 그런데 수요도 없는 김포와 파주에 신도시를 건설하겠다니 투기가 잡힐 리 없다. 투기를 잡으려면 아파트 값이 뛰는 이유부터 제대로 알라.
김영호 시사평론가
4월 이후에만 아파트 투기억제책이 무려 10여 차례나 나왔지만 백약이 무효이다. 노무현 정부가 잔뜩 화난 표정을 하고 토지공개념을 도입하겠다고 으름장을 놓는다. 1989년 도입한 토지공개념 3개법 중에서 토지초과이득세와 택지소유상한제는 이미 위헌 판결을 받았으며 개발이익환수제는 2004년부터 부과가 중단될 예정이다. 죽은 제도를 되살려서 무엇을 하겠다는 말인가? 지금은 토지투기가 아니라 국지적인 아파트 투기가 문제다. 농지이용에 관한 규제가 완화되면서 토지투기는 매력을 잃었다는 사실을 알아야 한다.
주택거래허가제를 도입하겠고 하는데 실현이 가능한지 자문하길 바란다. 실제 허가제가 도입되면 법망을 피하기 위해 다양한 거래형태가 개발될 것이다. 지금도 갖가지 수법을 통해 원소유주를 교묘하게 감추는 경우가 많다. 이런 거래행태를 행정력이 일일이 통제할 수 있다고 믿는다면 그것은 오산이다. 무엇보다도 거주이전의 자유를 제한하는 중대한 문제를 낳는다.
투기주범은 과잉유동성이다. 물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르듯이 돈도 높은 수익을 찾아가는 것은 당연한 이치다. 400조원의 부동자금이 부동산을 기숙처(寄宿處)로 삼고 있으니 투기가 진정될 리 만무하다. 금리인상이 가져올 투기진정 효과가 소비위축 영향을 상쇄한다면 선택이 가능한 정책수단이다. 그것이 어렵다면 유동자금을 끌어안을 다양한 고수익 금융상품의 개발이 시급하다. 투자부진은 그 원인은 복합적이어서 금리인상이 미칠 영향은 미미할 것으로 추정된다.
투기주범 과잉유동성, 토지공개념으로 못잡아
정책책임자들이 투기억제의 수단으로서 금리인상의 가능성을 너무 단호하게 배제해 왔다. 투기와 싸우자면 경고를 위해서라도 발동태세를 갖추어야 하는데 그 반대의 모습을 보여 왔다. 그러니 저마다 전세를 안고 은행대출로 아파트를 사들이는 것이다. 여기에다 금융권이 위험부담이 낮은 가계대출에 주력하여 투기를 부추겼다. 가계대출의 심사를 강화해서 금융자금의 투기화를 막아야 한다.
주택보급률이 1980년 69.8%에서 작년에는 100.6%로 높아졌다. 해마다 30만-50만채씩 지어온 결과이다. 그런데 자가거주율은 58.6%로서 1980년의 54.2%보다 오히려 줄었다. 또 세입자도 전체가구의 42.5%로서 1980년의 39.3%보다 증가했다. 이것은 투기수요가 집을 사재기한다는 뜻이다. 2가구 이상 보유자를 임대사업자로 인정하여 갖은 세제혜택을 주고 있다. 반면에 1가구1주택 소유자에 대한 보유세를 강화하고 있다. 이런 모순을 저지르니 투기가 잡힐 리 없다. 다주택보유자에 대한 중과세 방안부터 내놓아라.
강남이 투기의 진앙지이기는 하나 원인분석에 문제가 있다. 20년 전이나 마찬가지로 명문고교와 유명학원이 많아서 그렇다는 말이나 되풀이하니 말이다. 그러니 판교에 학원단지를 만들겠다는 천박한 발상이 나오는 것이다. 교육문제로만 접근해서는 투기를 못 잡는다. 특목고는 대부분이 강북에 있다. 성층권에서 내려다보니 가시거리가 짧아 1980년대식의 진단을 내리는 것이다.
서울의 도시기능은 그 중심축이 이미 강북에서 강남으로 바뀌었다. 서울이 어떻게 변했는지 알려면 지하철이라도 한번 타보라. 유동인구가 가장 많은 역은 이제 을지로 입구나 종로 1가가 아니다. 강남, 삼성, 선릉, 잠실역은 하루 종일 붐빈다. 거기에 직장이 많고 돈이 많기 때문이다. 빌딩의 숲을 이룬 테헤란로에는 재벌기업, 외국기업, 금융회사, 벤처기업 등등 무수한 직장이 몰려있다. 그런데 교통체증은 날로 심해져 출퇴근하기가 힘이 든다. 강남에 생활수요가 늘어나는 것은 당연하다.
강남특수지역 문제, 계층갈등으로 확산말아야
그런데 강남지역에 보유세를 중과세하여 투기수요를 잡겠다고 한다. 개발초기에 이사와서 투기를 모르고 붙박이처럼 살아온 사람들에게는 집을 팔아 세금을 내라는 논리나 마찬가지다. 조세저항을 너무 쉽게 보는 것 같다. 보유세를 해마다 수백만원씩 부담할 수 있는 특수계층만 모여 사는 부자특구를 만들자는 발상이나 다를 바 없다. 지역의 문제를 계층의 문제로 만들려는지 묻고 싶다. 값이 뛰는 것은 수요가 있다는 말이다. 소형평수만 짓게 하고 중-대형은 억제하니 아파트 값이 더 뛰는 것이다.
강남의 아파트 값이 천정부지로 뛰니 투자수요가 어디로 가는지 보라. 강남의 인접지역인 분당, 용인 판교 등지로 옮겨가지 않는가? 강남과 가까운 곳에 생활기반을 갖겠다는 뜻이다. 강남 이남의 신개발지는 자족능력이 없는 ‘베드타운’이다. 이 지역은 행정구역으로는 경기도이지만 이제 강남과 묶는 하나의 생활권으로 형성되고 있는 것이다. 그런데 수요도 없는 김포와 파주에 신도시를 건설하겠다니 투기가 잡힐 리 없다. 투기를 잡으려면 아파트 값이 뛰는 이유부터 제대로 알라.
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