토지공개념 도입, 기대와 우려


토지공개념 도입에 대한 부동산 시장의 반응은 기대 반 우려 반이다. 기대는 과거의 경험으로 미루어 투기 억제와 가격 안정에 단기적으로나마 강력한 약효가 예상되기 때문이다. 반면 우려는 대증요법으로서 장기적 실효성에 한계가 있고 문제가 적지 않기 때문이다.
노무현 대통령이 아파트 투기를 잡기위한 마지막 카드로 제시한 토지공개념은 토지의 소유권은 인정하되 이용권 수익권 처분권은 정부가 통제하고 관리하겠다는 것이다. 토지는 국민생활과 기업경영의 필수적 요소이나 확대재생산이 불가능하기 때문에 일반 상품과는 달리 취급해야 한다는 논리에서 출발한다. 곧 토지는 한 시대의 전유물이 아니라 세대를 뛰어넘는 공공재라는 뜻이다. 헌법에도 국가는 토지 소유권에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있다고 규정, 도입 근거를 마련해 두었다.

세금으로 투기 잡으려다 장기불황 초래 우려
특히 부동산 투기는 망국병이라는 사실을 감안하면 투기근절과 부동산안정을 위해 강력한 대책은 필요하다. 투기는 땅값 상승을 유발하고 집값상승, 전셋값 상승, 노동생산성 저하, 임금상승, 노사분규로 이어지고 이 악순환이 계속되면 계층간 갈등 등 사회불안을 야기할 뿐 아니라 경제와 국민생활을 멍들게 한다. 이 같은 망국병을 잡는 유효한 무기의 하나가 토지공개념이고 정부가 이 칼을 다시 꺼내려 하는 것이다.
그러나 이 제도의 도입은 신중해야 하고 사전에 철저한 준비가 요구된다. 투기를 잡으려다 경기를 죽이고 장기적으로는 오히려 집값 상승 요인으로 작용할 수 있다는 점에 유의하지 않으면 안 된다. 사실 토지공개념은 이미 써보았던 낡은 칼이다. 지난 89년 토지초과이득세법, 택지소유상한제, 개발부담금제 등이 시행되었으나 사유제산권 침해 논란과 조세저항을 불러 일으켰고 끝내는 위헌판결로 폐지되거나 무실화됐다. 그린벨트도 대표적 예로 꼽힌다.
부동산 시장은 시장원리가 통하지 않기 때문에 반 시장적 규제로 다스릴 수밖에 없다는 발상으로 토지공개념이 거론되고 있는데 투기광풍을 잠재우는 데는 직효가 있을 것으로 보이나 정부가 언제까지 시장에 개입하고 시장을 대신할 것인가에 대한 우려의 소리도 높다. 과잉 시장개입은 시장의 자율적인 조절기능을 말살시킬 수도 있기 때문이다. 그 결과 공급을 억제해서 집값을 상승시키는 역효가 나타나기 마련이다.
더구나 강력하고 급진적인 제도의 도입은 그렇지 않아도 싸늘한 경기의 냉각을 가속시킬 가능성이 크다. 투기는 잡되 부동산 경기는 죽이지 않아야 하는 이유가 거기에 있다. 특히 부동산 버블이 급격한 붕괴는 금융기관을 다시 부실로 내몰고 금융위기를 초래, 결국은 일본형 장기불황의 위험에 빠질 수 있다는 점에 유의해야 한다.

‘반 시장’ 위헌시비 걸림돌, 종합 처방 필요
토지공개념의 핵심은 세금을 무겁게 매기는데 있다. 과거 이 제도 관련3개 법률의 본질도 조세를 통해 토지 취득과 사용을 제한하려 했던 것이다. 그 것이 바로 위헌판결의 취지이기도 했다. 그러나 세금으로 투기를 잡고 가격을 안정시키려는 정책은 한계가 있고 되레 가격상승을 촉발하기 십상이다.. 세금은 전가되기 마련이어서 세금을 더 매긴 만큼 전세 값에 얹혀지고 집값에 보태져 서민부담만 늘어나게 되는 게 우리나라 부동산 시장의 특성이다.
이번 노 대통령이 밝힌 토지공개념은 주택공개념이라 해야 옳다. 발상의 출발이 토지투기 때문이 아니라 주택, 그것도 일부 지역의 아파트 탓이기 때문이다. 따라서 공개념 도입도 아파트를 겨냥하고 아파트 투기를 잡을 제도로 처방되어야 마땅하다.
과거 수 없는 대책에도 불구하고 부동산 불패신화가 여전히 살아 숨쉬고 있다. 따라서 강력하나 부작용을 최소화할 수 있는 특효약 처방이 필요하다. 세제 금융 교육제도 공급확대를 포함한 종합적이고 거시적인 대책을 꾸준히 시행해야 안정이 정착될 것이다. 시장이 정부보다 더 잽싸다는 사실을 알고 대처해야 한다.

김진동 객원 논설위원

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