임대차계약 체결 시, 보증금회수 여부를 주의하세요.
공인중개사나 집주인이 ‘저당이 좀 잡혀 있어도 매매시세에서 저당채무를 빼면 임대차보증금을 회수할 수 있다’는 말을 믿고 임대차계약을 체결한 임차인들이 있다. 혹은 선순위 임대차보증금채무가 있음에도 불구하고 이를 알지 못하는 상태에서 임대차계약을 체결하는 경우도 있다. 그런데 입주 후 몇 달이 지나지 않아 경매개시결정이 나서 결국 임대차보증금을 한 푼도 배당받지 못하는 상황이 발생하는 경우가 종종 있다.
이럴 때 부동산 임차목적물에 대한 제대로 된 설명의무를 이행하지 않은 공인중개사에 대하여 책임을 물을 수 있을까요?
대법원은 ‘중개업자는 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니된다’고 하여 중개업자의 추가적인 설명의무를 구체적으로 적시하고 있다.
즉 ① 다가구주택이라면 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, ② 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조 에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있다고 하여 중개업자가 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 에 의하여 이를 배상할 책임이 있다고 판시하고 있다.
결국 공인중개사가 중개목적물에 관한 권리관계 고지의무를 소홀히 한 경우, 공인중개사와 공제보험계약을 체결한 한국공인중개사협회는 연대하여 임차인에게 임대차계약과 관련하여 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다는 것이다. 통상 임차인이 입은 손해의 액수는 임대차보증금 중 회수하지 못한 금액이라 할 것이다. 따라서 임대차계약 체결당시 공인중개사로부터 임차목적물에 대한 구체적인 설명을 듣지 못하고 계약을 체결하였다면 공인중개사와 한국공인중개사협회에 임대차보증금에 상응하는 손해배상을 청구할 수 있으니 임대차보증금을 회수하지 못하신 임차인이라면 이를 고려해 보시기 바란다.
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