움직이는가 하면 제자리다. 멈추었나 싶으면 요동친다. 감을 잡을 수 없다. 현재의 부동산 시장이 그러하다. 때문에 어떻게 해야 할지 도무지 난감하다.
투자까지 나아갈 것도 없다. 내 집 마련만 생각해도 어지럽다. 상승을 거듭하는 전세가, 더욱이 이제는 전세도 사라져가는 마당이니 무리하더라도 구매하는 것이 마음 편할 것 같다. 그런데 들려오는 소리처럼 혹시라도 가격이 하락한다면…. 서민 살림살이엔 깔고 누운 집 한 채가 재산의 전부, 혹은 큰 비중이다. 손해를 볼지 모른다는 생각에 판단을 미루고 기다린다. 그 사이 내 집 마련은 이상스레 더 멀어져 간다.
지난 3일(목)에는 팽창하는 가계대출과 과열조짐을 보이는 부동산 시장 조정을 위한 대책도 나왔다. 부동산 시장을 어떻게 바라봐야 할까. 나사렛대학교 금융부동산학과 김행조 교수에게 부동산 시장, 특히 최우선 관심사인 주택가격의 현재와 전망 등에 대한 이야기를 들었다. 

-. 정부가 지난 3일(목) 부동산 종합대책을 제시했는데, 주요 내용이 무엇인가
 
이번 11.3 부동산 종합대책은 전매제한기간을 강화하고 재당첨기간을 제한하며 또한 청약 1순위자를 제한하고자 하는, 즉 최근 과열양상을 보이고 있는 분양시장을 겨냥한 정책이다. 특히 재건축으로 인해 과열양상을 보이는 강남4구와 과천시 등에서는 소유권 이전 등기 시까지 분양권 전매를 할 수 없게 되어 분양권 시장은 사실상 무의미하게 되었다. 전매거래축소, 고분양가행진에 대한 제동, 청약경쟁률 하락 등 부동산 시장에는 타격이 불가피할 것으로 예상한다.
하지만 저금리 시장에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들이 청약규제가 덜하거나 분양권 전매 규제가 완화된 지역 또는 과잉공급 우려가 적은 분양 삼품을 찾으면서 풍선효과가 나타날 가능성은 배제할 수 없다. 이번 정책에도 불구하고 수도권과 지방이 양극화된 시장구조에서는 천안시와 같은 비규제지역에 대한 풍선효과는 당분간 현실적으로 나타날 것이다. 또한 저금리에 따른 유동자금이 일부지역으로 옮겨질 수 있겠지만 이 같은 현상이 지속적이지는 않을 것으로 본다.

-. 부동산 경기에 대한 관심이 높은데, 어떻게 전망하나

부동산 시장에 대해 많은 의견이 나오는데, 하나의 정답을 내긴 어렵다. 여러 요인이 종합해 영향을 받는 부분이기 때문이다. 부동산 시장에 영향을 주는 요인으로 금리, 사회 상황, 정부 정책 등을 들 수 있다.
우선, 금리의 경우 올해 말이나 내년쯤 미국의 금리 인상은 불가피하고 우리나라 역시 금리 인상이 올 것이다. 하지만 큰 폭 인상은 이루어지지 않을 것이기 때문에 영향은 미비할 것으로 예상한다.
인구와 불경기로 인한 부동산 시장 냉각에 대한 우려는 수도권과 지방을 구분해서 바라봐야 한다. 수도권의 경우 인구 폭락은 의미가 없다. 세계적으로 유례를 찾아볼 수 없을 만큼 인구와 산업이 집중되어 있기 때문에 1인 가구 세대, 젊은 층들이 몰린다. 주택 수요가 꾸준하다는 이야기다. 재건축시장도 부동산 활황의 견인차다. 하지만 지방은 다르다. 인구 유입이 감소하는 추세고 젊은 세대가 빠져나가고 있다. 10년 이상 된 중고 아파트의 경우 가격 하락 가능성이 있다. 때문에 수도권과 지방 특색에 맞는 이원화된 정책이 필요하다. 수도권의 과열 규제를 위해 지방 경기까지 어려워지지 않도록 특색을 고려하는 정책이 나와야 한다. LTV(Loan-to-Value; 주택담보대출비율) DTI(Debt To Income; 총부채 상환비율) 등도 수도권과 지방은 다르게 적용해야 한다. 

-. 천안 아산의 경우 신규 아파트 과잉공급에 대한 우려가 있는데, 어떤 상황인가

천안시청 맞은 편 일명 ‘신불당’의 입주가 이어지고, 인근 지역 신규분양도 진행되고 있어 과잉 공급에 대한 시각이 있다. 그리고 도시 전체적으로 바라본다면 과잉 공급이라고 볼 수 있다. 이때 신규 공급하는 아파트 시장은 아무리 공급이 과잉이고 미분양이더라도 문제가 안 된다. ‘구불당’만 봐도 미분양이었다. 와이시티도 입주 시기 저평가됐던 곳이다. 하지만 모두 해결되고 천안 주택 시장을 이끄는 중심이 됐다. 신규 아파트 시장은 문제가 없다. 다만, 중고 아파트는 신규 분양 아파트로 갈아타면서 조정 또는 약보합의 가능성이 있다.
그래서 부동산 전문가 입장에서는 신규 공급으로 인한 원도심 낙후와 양극화 문제를 고민한다. 원도심 재생이 지방도시의 가장 큰 문제이고, 학자로서도 그에 대한 고민이 깊다. 

-. 재건축으로 천안과 아산의 오래 된 아파트 문제를 해결할 수는 없을까

수도권은 재건축을 하면 가치상승의 가능성이 있다. 반면 지방은 다르다. 분양가 대비 현재 가치가 높다. 건설사들이 수도권은 재건축이든 재개발이든 다 선호하는 반면, 지방은 수익률이 떨어지기 때문에 꺼려한다. 단, 천안과 아산의 경우 가능성이 있는 곳은 있다. 지방으로 갈수록 부동산 경기는 비관적이지만 천안 아산 지역 부동산 시장은 불경기가 아니다. 

- 일본 부동산 버블이 우리에게도 오지 않겠느냐는 이야기가 많은데, 어떻게 바라보나

일본에서 부동산학 박사과정을 공부했다. 일본과 우리는 부동산 시장이 구조적으로 다르다. 일본의 부동산 버블은 80년대 중반 전국적으로 나타나면서 4년 짧은 기간에 다섯 배나 올랐다. 일본 정부에서도 대출을 주택가격 대비 120%까지 풀었고 금리도 낮았다. 이후 일본 정부가 강력히 드라이브를 걸어 종합부동산세, 일명 ‘지가세’를 적용하며 거품이 꺼졌고 정상으로 돌아왔다.
우리나라는 이미 이 상황을 봤다. 그를 거울로 부동산 정책을 굉장히 긴밀하게 낸다. 그 정도까지 과열되게 거품을 만들어내지는 않는다. 또한 이미 IMF를 경험해서 어떻게 하면 거품이 빠지고 어떻게 하면 회복된다는 것을 경험했다. 

-. 부동산이나 주택 매입 등에 대해 조언의 이야기를 전한다면

우리나라는 이미 주택시장이 100%를 초과해 어느 정도 안정 단계다. 과거처럼 사놓으면 무조건 돈 버는 시장이 아니다. 부동산에 대해 잘 알고 공부해야 하는 것은 그래서 필요하다. 투기가 아니라 내 소중한 재산을 지키기 위해서 필요한 것이다. 지금은 아무리 전문가라고 해도 콕 집어 예견할 수 있는 때가 아니다. 스스로 알아야 한다. 정책, 시장 상황 등을 관심 있게 보면서 적절한 내용과 시기를 판단해야 한다. 

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